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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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0977-75-8853
0977-75-8854
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中古住宅を売却したときの「課税譲渡所得税(2)」
 【関連サイト記事】
 中古住宅を売却したときの「税金(課税譲渡所得税-1)」
 《居住用の家屋や敷地(居住用財産)を売却した場合の特例》
  ご自分が「居住の用に供している中古住宅(居住用)」を売却した場合に
 「確定申告」をすることにより特例」適用を受けることができます。
 【居住用財産
  特例の対象となる「居住用財産」とは、下記のいずれかに該当する家屋や
 敷地のことをいいます。
 ① 現に自分が居住している家屋
 ② 過去に自分が居住していた家屋
   (住まなくなった年から3年後の12月31日までに売却)
 ③ ①か②の家屋とその敷地(土地や借地権)
 ④ ①の家屋が災害により滅失した場合の敷地(災害のあった日から3年を
   経過する日の属する年の12月31日までか、あるいは、取り壊し後1年
   以内かのいずれか早い日までに売却)
 ⑤ 転勤などのため単身で他に起居している場合に、生計を一にする親族が
   居住している家屋とその敷地
 ⑥ 居住用家屋を取り壊した跡地などで、一定の要件を満たすもの
 【特例の適用が受けられない場合
  下記のような場合には、特例を受けることができません。
 ① 特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋や仮住
   まいである家屋を売却した場合
 ② 配偶者、直系血族(父母、子、孫など)その他生計を一にする親族など
   や同族会社などに売却した場合
(1)居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除の特例
  長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合においても、
 その譲渡所得から最高3,000万円の特別控除額を控除することができます。
 【譲渡所得金額の計算
 譲渡価格(収入金額)-{取得費 + 譲渡費用}- 3,000万円(控除額)
  長期(短期)譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は
 その譲渡所得の金額が限度となります。
(2)所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例
  売却した年の1月1日において「所有期間が10年を超える居住用財産」
 で国内にあるものを売却した場合には、3,000万円の特別控除額を差し引
 いた後の課税長期譲渡所得についてて「軽減税率」を適用することがで
 きます。
 【軽減税率による税額の計算(課税長期譲渡所得が6,000万円以下)
 ① 譲渡長期譲渡所得 ×「10 %(所得税の税率)」= 税額
 ② 譲渡長期譲渡所得 ×「4 %(住民税の税率)」= 税額
(3) 特定の居住用財産を売却した場合の買い換えの特例
  売却した年の1月1日において「所有期間が10年を超える居住用財産」
 で、一定要件に該当するもの(譲渡資産)を売却して、売却した年の前年
 から翌年までの3年の間に、代わりの居住用財産(買換資産)を取得し
 かつ一定の期間内に居住の用に供する場合には「特定の居住用財産の買い
 えの特例」適用があります。
  この「買い換え」の特例の適用を受けた場合には、売却した居住用財産
 の譲渡価額が買い換えた居住用財産の取得価額よりも高いときには、その
 差額に税金がかかります。
 【譲渡資産の範囲
 ① 売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産で
   国内にあるもの
 ② 自分が10年以上にわたって居住用として使用していたもの
 【買換資産の範囲
  個人が居住の用に供する家屋又はその家屋の敷地の用に供される土地等
 で下記に掲げるもののうち、国内にあるもの
 ① 一棟の家屋の床面積のうち、その個人が居住の用に供する部分の床面積
   が50㎡以上であるもの
 ② 一棟の家屋のうち独立部分を区分所有する場合、その独立部分の床面積
   のうち、その個人が居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上である
   もの
 ③ 家屋が中古の耐火建築物の場合は、その取得の日以前25年以内に建築
   されたもの、又はいわゆる耐震住宅として証明されたもの
 ④ 家屋の敷地の用に供される土地等については、その土地の面積(上記②
   の家屋については、一棟の家屋の敷地面積にその家屋の床面積のうちに
   その個人が、区分所有する独立部分の床面積の占める割合を乗じて計算
   した面積)が、500㎡以下であるもの
 【長期譲渡所得金額及び税額の計算
 ① 譲渡価額 - 取得した居住用財産(買換資産)の取得価額 = 収入金額
 ②(譲渡資産の取得費 + 譲渡費用)× 収入金額 ÷ 譲渡価額 = 必要経費
 ③ 収入金額 - 必要経費 = 課税長期譲渡所得
 ④ 課税長期譲渡所得 ×15,315%(所得税の税率)= 税額
 ※ この特例の適用を受ける場合には「3,000万円の特別控除の特例」や
   「軽減税率の特例」は、適用を重ねて受けることはできません。
 ※ この特例の適用を受けて取得した「買換資産」について取得した日以後
   に、その「買換資産」を売却した場合の「譲渡所得金額」の計算につい
   ては、その「買換資産」の「取得価額」は「実際の取得価額」ではなく
   「譲渡資産」の「取得価額」を引き継ぐことになります。
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