別府市の「中古住宅」の無料査定、売却(任意売却を含む)のお手伝いから「空き家」の管理サービス、耐震診断・住宅診断(ホームインスペクション)の「取次店」を行っています。
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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
会 社 概 要
0977-75-8853
0977-75-8854
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中古住宅を売却するときの「物件調査(市役所編)」
 【関連サイト記事】
-1  中古住宅を売却するときの「物件調査」
-2  中古住宅を売却するときの「物件調査(現地編)」
-3  中古住宅を売却するときの「物件調査(法務局編)」
  ■ 市役所での「調査項目」と「取得する書類」
  市役所での調査目的は、対象不動産における様々な「法令上の制限」
 より、建築の可能性を探るところにあります。主に「依頼者にとって希望
 する建物が建てられるかどうか」「今後の周辺環境がどのように変化する
 のか」というところが調査の焦点になります。市役所では「所有者が知り
 得ない情報」がたくさんあり、その情報を得るのが目的と言えます。
 【都市計画法】
  「都市計画法」とは、計画的な都市づくりを進めるための基本的な法律
 で、土地の健全な発展と秩序ある整備を図るために都市計画を策定するこ
 とで対象となる物件の利用範囲(目的)等を制限しています。
 【建築基準法】
  「建築基準法」とは、建物を建築する際にその敷地や建物の構造、設備
 や用途に関する最低基準を定めたもので「単体規定」「集団規定」とに
 大別されます。
 ○ 単体規定(全国一律で適用)
  火災や地震などに対する建築物の安全性やトイレの汚水処理方法などの
 衛生面、採光などを規定するもので、都市計画区域の内外を問わず全国に
 適用される規制です。
 ○ 集団規定(都市計画区域内及び準都市計画区域内で適用)
 ① 用途地域の特性に応じた建築物の用途を制限する「建築物の用途制限」
 ② 敷地に建物を建築する場合を制限する「敷地と道路に関する制限」
 ③ 敷地面積に対する建築物の建築面積や延べ面積を制限する「建ぺい率
   ・容積率の制限」
 ④ 日照や通風などの面から健康への問題や安全性を考慮し制限する「建
   築物の高さ制限」
 ⑤ 建物の密集地域における延焼を防止するために制限する「防火・準防
   地域内の制限」など都市計画区域内および準都市計画区域内に適用
   される規制です。
 ○ 環境課
 土壌汚染の有無を確認
 ○ 都市計画課
 用途地域や計画道路、地域地区計画の確認
 [都市計画図]
 ○ 区画整理課
 区画整理事業(事業内容、清算金や賦課金)の確認
 [換地証明書] [底地証明書]
 ○ 建築指導課
 建築基準法の該当有無の確認(私道の調査)
 建築確認と検査済証の確認
 擁壁や工作物の取り扱い
 再建築や建築の制限に係る情報の確認
 狭あい道路の協議
 自治体の条例を確認
 [建築概要書(工作物・擁壁含む)] [台帳記載事項証明書]
 [位置指定道路図] [狭あい協議書]
 ○ 宅地開発課
 開発許可、宅地造成許可、旧住宅地造成事業許可の確認
 [開発登録簿] [土地利用計画図]
 ○ 道路課
 道路の種別(公道か否か)、番号、認定幅員の確認
 道路境界の確定の有無を確認
 [道路台帳図(現況平面図)] [認定路線図] 
 [区域線図] [道路境界図]
 ○ 下水道課
 前面道路の下水道配管の有無、管径の長さの確認
 合流式か分流式かの確認
 雨水の処理方式の確認
 下水道使用料金の発生の有無の確認
 [下水道台帳図]
 ○ 上水道課
 前面道路の上水道配管の有無、管径の長さの確認
 宅地内の配管の確認
 給水装置の所有者名義人の確認
 [上水道台帳図] [宅地内配管図]
 ○ 河川課
 近隣にある河川、水路情報の確認
 [水路図]
 ○ 防災課
 浸水履歴、想定される浸水の深さの確認
 地震時の影響の確認
 [地震浸水ハザードマップ] [液状化マップ]
 ○ 農業委員会
 田・畑を売買する際の手続き方法の確認
 生産緑地の指定の有無
 [生産緑地図]
 ○ 生涯教育課
 文化財埋蔵包蔵地の該当有無の確認
 ○ 資産税課
 対象不動産と関係する家屋や土地の所在の確認
 [評価証明書] [公課証明書] [名寄台帳]
 ○ 情報公開室
 対象不動産の歴史の確認
 【役所での調査内容の聞き方(尋ね方)のポイント】
 ① 目的を明確に聞くこと。
 ② 深く突っ込んで聞くこと。
 ③ 知っていても念のために再度聞くこと。
 ④ 別の視点から「これならどうでしょうか」と聞くこと。
  ■ 市役所で取得した書類の内容
(1)建築概要書
 ① 現況の延床面積や土地面積と適合しているか。
 ② 道路と敷地との関係(幅員、接道距離)がどうか。
(2)台帳記載事項証明書
  建築確認と完了検査が済んでいるかどうかを記載した証明書です。
(3)位置指定道路図
  「私道」でありながら、市役所に申請し許可をもらい建築基準法に該当
 している道路のこと。
(4)上水道台帳
 ① 存在の有無
 ② 土被り厚
 ③ 管径(前面道路、引込管、メーター器)
(5)下水道台帳
 ① 存在の有無
 ② 土被り厚
 ③ 管径(前面道路、引込管、メーター器)
 ④ 分流式(汚水雑排水と雨水が別)か合流式(汚水雑排水と雨水を1つの
   管で流す)か。分流式の場合、雨水は雨水管、側溝、宅地内で浸透処理
   のどの放流処理をしているか。
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