別府市の「中古住宅」の無料査定、売却(任意売却を含む)のお手伝いから「空き家」の管理サービス、耐震診断・住宅診断(ホームインスペクション)の「取次店」を行っています。
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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
会 社 概 要
0977-75-8853
0977-75-8854
info @ ofss,jp
am 9:00 pm 18:00
定休日 水曜日(毎週)
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中古住宅の「メンテナンス(1)」
 【関連サイト記事】
-2  中古住宅の「メンテナンス(2)」
  ■「敷地」の確認事項
 ① 排水溝の周りに亀裂や陥没はありませんか。
 ○ 敷地の確認をします。
 ○ 排水管の周りを確認します。
 【点検時のポイント】
 「排水会所(掃除口)の蓋を開けて排水に異常がないかを点検する」
 ② 建物基礎の取り合い部分に亀裂や陥没はありませんか。
 ○ 基礎の周囲を確認します。
 ○ 勝手口の踏み段と基礎の間の隙間をチェックします。
 ③ 擁壁に沈下・割れ・傾斜などはありませんか。
 ④ 敷地の地耐力に問題はありませんか。
 ○ 地耐力調査(地耐力調査を行ってから基礎補強工事を計画すること)
   ・「スウェーデン式サウンディング(簡易方式) 
   ・標準貫入試験(ボーリング)」
  ■「基礎」の確認事項
 ① 基礎のまわりにひび割れなどはありませんか。
 【不同沈下による構造的なひび割れ】
 【乾燥収縮によるひび割れ】(基礎立ち上がり部の上部から垂直に入る)
 ※ 通常のひび割れのほとんどが乾燥収縮によるひび割れで、コンクリート
   のような水を使用する湿式材料である以上、必ず乾燥収縮を伴いひび割
   れの可能性があります。
 ② 基礎上部の通りに不同沈下の可能性はありませんか。
 【基礎の通りを確認する方法】
 ○ 住宅の不具合は居住者が最も早く気づきます。
 ③ 土間などのコンクリート仕上げの「浮き」は叩いて確認しましょう。
 【浮きの原因と見分け方】(テストハンマー・打診棒などで打音検査)
 ○ 「浮き」はひび割れの原因につながります。
  ■「外壁」の確認事項
 ① 外壁左官のひび割れはありませんか。
 ○ 左官材料は乾燥収縮によるひび割れを起こしやすいようです。
 【ひび割れを補修する時期】(ひび割れの進行が止まってから)
 ② 外壁に通気層はありますか。
 【外壁が左官仕上げの場合】
 ※ 少しの雨漏りや結露に対しても、通気層により湿気を排出してくれます。
   外壁通気層により建物の耐久性は向上します。
 【外壁がサイディング仕上げの場合】
 ※ 下葺き材の施工が完璧であれば雨は漏れません。近年、標準仕様で外壁
   通気工法が採用
 ③ 外壁のサイディングは指でこすって白くなりますか。
 ○ 外壁塗装は原則10年でやりかえる必要があります。(コーキング)
 【外壁塗装やりかえの時期と費用】
 ※ 住宅の建築から10年目と20年目の2回は再塗装し、30年目に大規模な
 修繕が必要です。
 ④ 外壁のタイルの浮きは叩いて音を聞きます。
 ○ タイルは浮く可能性があります。(テストハンマーによる打音検査)
 ⑤ 外壁の土台水切りの継手は離れていませんか。
 【土台水切りのジョイント部は、要注意】
 ○ ジョイント部から侵入した水が、白蟻・結露・カビ・腐れを招きます。
 ⑥ 外壁のシーリングの劣化の程度はどうですか。
 ○ 外壁シーリング材の寿命は約10年です。
 ○ シーリング材の劣化状況を確認しましょう。(ブリッジ工法)
 ⑦ 外部に見える木部の塗装は劣化していませんか。
 ○ 外部に露出する木部に塗装が必要です。(建物の維持管理上のリスク)
 ○ 木部の再塗装は最低10年に一度は行いましょう。
 ⑧ 外部の基礎に雨漏り跡はありませんか。
 ○ 透湿防水シートの内部に水が入っていないか確認をしましょう。
 ○ サッシ下部の両端をチェックしましょう。
 ⑨ 外壁の汚れや藻ができていませんか。
 ○ 高圧洗浄して防薇材と塗布をしましょう。
 ⑩ 玄関ドア・勝手口のドアの開閉を確認しましょう。
 ○ 使用頻度の高いドアチェックは問題がでやすいようです。
 ⑪ サッシ・網戸の作動を確認しましょう。
 ⑫ シャッター・雨戸の作動を確認しましょう。
 ○ シャッターの後付けは雨漏りのリスクを高めます。
 ⑬ 外壁からの雨漏りはありませんか。
 ⑭ 壁体内に結露が発生していませんか。
  ■「屋根」の確認事項
 ① 屋根材の劣化状況はどうですか。
 ○ 屋根材の劣化状況は目視で確認します。
 【点検時のポイント】
 ※ 10年目と20年目には屋根材の塗装その他の補修工事が必要とされ、
 30年目に全面葺き替えというのが標準サイクルです。
 ② 屋根材の板金は錆びていませんか。
 ○ 屋根材板金の錆は早期対処が有効です。
 ○ 塗装工事の目安は10年です。
 ③ 屋根材にヒートブリッジはありませんか。
 ○ 吹き抜けの家の屋根は結露しやすいようです。
 ○ 結露は夏よりも冬の方が発生しやすいようです。
 ④ 屋根材のシーリングの劣化状態はどうですか。
 ○ シーリング材の寿命は約10年ぐらいです。
 ○ 10年経過すればすべてはがして再施工をしましょう。
 ⑤ 軒樋の雨水の流れはどうですか。
 ○ 葉っぱやテレビアンテナ等によって雨水の流れが遮られることもあり
   ます。
 ⑥ 屋根からの雨漏りはありませんか。
 ※ 下葺き材であるアスファルトルーフィングの施工が生命線です。
  ■「バルコニー(ベランダ)」の確認事項
 ① FRP防水の表面劣化はどうですか。
 ※ 劣化のいかんにかかわらず約10年ごとに塗り直しをし、約30年目には
   全面やり直しをすることをお勧めします。
 ② オーバーフロー管はありますか。
 ○ ドレンの詰まり対策としての「オーバーフロー管」を確認する。
 ○ 居住者によるバルコニーの管理が最重要です。
 ③ バルコニーの掃き出しサッシの下端はどうですか。
 ○ メンテナンスが難しいのは、掃き出しサッシの下端です。
 【メンテナンスのポイント】
 ① 「防水施工とサッシ枠取り付けの順番が問題」
 ② 「サッシ枠下端の固定の問題」
 ③ 「サッシ枠下部コーナー部の水密性の問題」
 ④ バルコニーの笠木と外壁の取り合いはどうですか。
 ○ 「3面交点」は施工が難しいため要注意です。
 ○ 放置するとバルコニーの落下事故にもつながります。
 ⑤ バルコニーの手摺りのぐらつきはありませんか。
 ○ バルコニー笠木の「脳天釘打ち」は要注意です。
 ※ シーリングは1次的対応のみであり、時間の経過とともに雨漏りは再発
   しますので根本的な対応が必要です」
 ⑥ 笠木板金の継手に異常はありませんか。
 ○ ジョイント部は雨漏り上の弱点です。
  ■「外構」の確認事項
 ① 門扉・フェンスの作動状況や錆びはどうですか。
 ○ 外構の金属部材を点検します。(もらい錆びなど)
 ② コンクリートブロック(CB)塀のひび割れはありませんか。
 ○ コンクリートブロック積みは地震に弱いようです。
 ③ 錆びた鉄部の塗り替え時期を確認してみましたか。
 ○ 外構の鉄部はすぐ塗り替えが必要です。(防錆処理)
 ④ タイル・レンガなどの白樺現象はありませんか。
 【白樺現象が起こる理由】(白樺、エフロレッセンス、鼻垂れなど)
 ○ 白樺現象は防水で予防ができます。(水がまわらないように防水)
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