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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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0977-75-8854
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媒介契約」と「報酬額(仲介手数料)
 「媒介契約」とは・・・
  不動産業者(宅建業者)が、売主様からの依頼に基づき不動産の売買又は
 交換の契約成立に向けた業務を行うにあたって、その業務の範囲や報酬に関
 すること及び宅建業者の義務などについて、明確な取決めをしておかなけれ
 ば、売主様との間で不要なトラブルを招いたり、不動産流通市場の透明性や
 安全性などを損なう恐れがあります。
  そこで媒介契約の「明確化」「書面化」により売主様の保護および不動産
 流通市場の整備を図ることを目的として「媒介契約制度」が創設されました。
 中古住宅を売却するときには、下記「3種類」の中から売却を依頼した不動
 産業者との間で売却活動を行うために契約を結びます。この契約のことを
 「媒介契約」と言います。売主様から売却の依頼を受けて「媒介契約」
 結んだ不動産業者は、その売却物件を「西日本レインズ (指定
 流通機構)」と呼ばれる不動産業者間の物件情報ネットワークシステムに
 登録に登録しなければなりません。この登録された情報を基に、売主様が
 売却を依頼した不動産業者とは別の不動産業者が、購入希望者様をご紹介
 することもできることになります。
 ※「一般媒介契約」の場合には「西日本レインズ」への登録義務はありま
 せんので「登録をする」あるいは「登録をしない」については、その売却
 の依頼を受けた不動産業者に委ねられることになります。
  売主様が売却を依頼する不動産業者は、売主様側の窓口となる立場です
 から、その不動産業者が購入希望者様を直接に紹介してくれるかどうかと
 いうよりも、売主様に対し「誠実に業務を遂行してくれるかどうか」
 いうことを重視して、不動産業者を選ぶことをお勧めします。
(1) 一般媒介契約
  特定の不動産業者に限らず「複数の不動産業者」に売却の依頼をするこ
 とができる契約です。また売主様が自ら購入者様を見つけた場合は、直接
 購入者様と売買契約を結ぶことができます。
(2) 専任媒介契約
  「特定(売却を依頼した会社)の不動産業者を必ず通して」買契約を
 結ばなければなりません。また、売主様が自ら購入者様を見つけた場合は
 直接購入者様と契約するを結ぶことができます。
(3) 専属専任媒介契約
  専任媒介契約と同様に「特定(売却を依頼した会社)の不動産業者を必
 ず通して」売買契約を結ばなければなりません。また、売主様が自ら購入
 者様を見つけた場合でも「特定(売却を依頼した会社)」の不動産業者を
 必ず通して、購入者様と契約を結ばなければなりません。
 【媒介契約に関する宅建業法上のルール】
 ① 契約内容の「書面化」と「交付義務」
  不動産業者(宅建業者)は、宅地又は建物の売買または交換の媒介契約
 を締結したときは、遅滞なく一定の事項を記載した書面(媒介契約書)を
 作成した上で記名押印(捺印)し、売主様にこれを交付します。
 ② 価格根拠の「明示義務」
  不動産業者(宅建業者)が、売主様から所有不動産の売却依頼を受けた
 価格や評価について意見を述べるにあたっては、売主様からの請求の有無
 にかかわらず、その根拠を明らかにします。
 ③ 契約の「有効期間」と「更新」
  「専任媒介契約」又は「専属専任媒介契約」を締結する際の有効期間は
 期間の定めをする場合には「3ヶ月」を超えることはできません。
 期間を定めなかった場合には「3ヶ月」となり「3ヶ月」よりも長い期間
 を定めた場合にも「3ヶ月」に短縮されます。
  また、有効期間内において成約に至らなかった場合には、売主様からの
 申し出によってのみ媒介契約を更新することができます。
 媒介契約の更新にあたっては、更新のときから「3ヶ月」を超える期間を
 定めることはできません。
 3種類の媒介契約「比較表」
媒介契約種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
 複数業者への依頼 依頼は OK 依頼は NO 依頼は NO
 自己発見の直接契約 契約は OK 契約は OK 契約は NO
 指定流通機構登録義務 登録義務なし 7日以内登録義務 5日以内登録義務
 登録済証の交付義務 交付義務なし 遅滞なく交付 遅滞なく交付
 指定流通機構成約報告 報告義務なし 遅滞なく報告 遅滞なく報告
 業務処理状況報告義務 報告義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
 媒介契約の販売期間 期間定めなし 3ヶ月以内更新可 3ヶ月以内更新可
 媒介契約の「有効期間内の契約解除」と「不動産会社の変更」
  売却の依頼を受けた不動産業者に何らかの不備(不正行為・不当行為)
 などがあれば「媒介契約」を解除することに問題はないと思います。また
 何らかの事由で売却を止めたいという場合には、その理由を明確にきちん
 と説明することで、媒介契約の解除に応じてもらえると思います。しかし
 売却の依頼を受けた不動産業者が、きちんと業務を行い何ら不備もなくて
 責任もない状況にも関わらず、別の不動産業者に変更したいという場合に
 は、それまでにかかった「実費分の費用」を請求される可能性があると思
 います。従いまして、売却を依頼している不動産業者を変更したいという
 場合は、媒介契約の有効期間が満了してから変更することをお勧めします。
 ※上記の内容は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」が前提です。
 媒介契約「報酬額(仲介手数料)の税率」
契約金額200万円以下 契約金額400万円以下 契約金額400万円超の場合
5.40%(消費税含む)
「200万円までの」部分
 5.40%(消費税含む)
「200万円までの」部分
 5.40%(消費税含む)
「200万円超える」部分
 4.32%(消費税含む)
「200~400万円」部分
4.32%(消費税含む)
「400万円を超える」部分
3.24%(消費税含む)
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